La tra­di­cio­nal coexis­ten­cia de usos turís­ti­cos y resi­den­cia­les ha venido dada por pro­ce­sos de urba­ni­za­ción sin­gu­lar en los que mer­cado turís­tico e inmo­bi­lia­rio se han desa­rro­llado de forma con­junta. Aun así, la polí­tica turís­tica imple­men­tada a prin­ci­pios del siglo XXI en Cana­rias plan­tea una espe­cia­li­za­ción de usos con­tra­ria a esta rela­ción pre­via. Sin embargo, los efec­tos deri­va­dos del último ciclo expan­sivo (1998–2008) han con­di­cio­nado un impor­tante cre­ci­miento del uso resi­den­cial, ente otras razo­nes, por efec­tos ines­pe­ra­dos de la polí­tica turís­tica, lo cual pone de mani­fiesto las difi­cul­ta­des que entra­ñan tal obje­tivo y la nece­si­dad de con­si­de­rar esta coexis­ten­cia de usos en el modelo turístico.

El desa­rro­llo turís­tico en España se ha carac­te­ri­zado por la suce­sión de ciclos de cre­ci­miento y declive, vin­cu­la­dos con el con­texto socio-económico nacio­nal e inter­na­cio­nal. Éstos se han esta­ble­cido como lími­tes tem­po­ra­les de los deno­mi­na­dos “booms turís­ti­cos”, pro­ce­sos de cre­ci­miento turístico-inmobiliario que han con­so­li­dado los prin­ci­pa­les des­ti­nos turís­ti­cos nacio­na­les a tra­vés de la urba­ni­za­ción, vién­dose con­di­cio­na­dos por las polí­ti­cas públi­cas desa­rro­lla­das en cada momento.

Carac­te­ri­zado por un cre­ci­miento cons­tante de la oferta sin con­si­de­rar el com­por­ta­miento de la demanda, ante situa­cio­nes de esta­bi­li­za­ción o reduc­ción de ésta última, se han suce­dido una serie de cri­sis turís­ti­cas que han faci­li­tado un impor­tante tras­vase de pla­zas turís­ti­cas hacia el mer­cado inmo­bi­lia­rio (alqui­ler o venta). Todo ello ha incen­ti­vando la pre­sen­cia de usos resi­den­cia­les en estos ámbi­tos, donde cada mer­cado ha seguido teniendo su demanda, aun­que el resi­den­cial comen­zaba a ocu­par pro­gre­si­va­mente una oferta poten­cial­mente turística.

Con­si­de­rando esta expe­rien­cia, ante un nuevo ciclo eco­nó­mico expan­sivo, las expec­ta­ti­vas de cre­ci­miento de la oferta alo­ja­tiva turís­tica en Cana­rias fija­ban esce­na­rios en los que se lle­ga­ban a pre­ver más de 500.000 pla­zas sobre las 340.000 exis­ten­tes en el año 2000 , requi­riendo de un con­si­de­ra­ble aumento de una demanda que ya supe­raba los 10 millo­nes de turis­tas anua­les, así como el riesgo de un nuevo des­ajuste oferta-demanda que pro­du­jese  cam­bios del uso turís­tico al resi­den­cial en el futuro.

En este esce­na­rio, el Gobierno de Cana­rias tomó la deci­sión de arti­cu­lar un pro­ceso de inter­ven­ción regla­men­ta­ria sobre la base de un nuevo modelo turís­tico. Éste reci­bi­ría la deno­mi­na­ción infor­mal de “mora­to­ria turís­tica”, corres­pon­dién­dose con la pro­mul­ga­ción de una serie de nor­mas que afec­ta­rían a diver­sos aspec­tos rela­cio­na­dos con la racio­na­li­za­ción del cre­ci­miento, están­da­res de urba­ni­za­ción y edi­fi­ca­ción turís­tica, fomento de la oferta com­ple­men­ta­ria de ocio, incen­tivo de la reno­va­ción y la espe­cia­li­za­ción turís­tica de estos ámbi­tos, entre otros elementos.

Esta inter­ven­ción abrió un amplio debate en torno a sus efec­tos, máxime cuando una parte se había eje­cu­tado en medio de un esce­na­rio de auge del sec­tor inmo­bi­lia­rio, por lo que, entre otros ele­men­tos, se plan­tea­ban dife­ren­tes cues­tio­nes en torno al posi­ble cre­ci­miento y trans­for­ma­ción de los espa­cios urbano-turísticos.

Ejem­plo de mapa de ocu­pa­ción del suelo de un área turís­tica de lito­ral (Costa Teguise, Lanzarote)

Tomando en cuenta la dimen­sión terri­to­rial de este pro­ceso, la con­si­de­ra­ción de una serie de varia­bles temá­ti­cas cuan­ti­fi­ca­bles faci­li­tan el obte­ner cono­ci­miento con­tras­ta­ble a tra­vés de su medi­ción sis­te­má­tica. Así, a tra­vés de la imple­men­ta­ción de un Sis­tema de Infor­ma­ción Geo­grá­fica (SIG) se per­mi­ti­ría tal labor. Éste se ha desa­rro­llado den­tro de un pro­yecto mucho más amplio, en el que las dife­ren­tes líneas de tra­bajo han man­te­nido una inter­re­la­ción a la hora de cons­truir un modelo expli­ca­tivo, pudiendo des­ta­car entre sus resul­ta­dos los que se citan a continuación:

En pri­mer lugar, ante la polí­tica de con­ten­ción de la oferta alo­ja­tiva turís­tica, el cre­ci­miento expe­ri­men­tado no ha alcan­zado las 75.000 pla­zas, lo que lo sitúa por debajo de los esce­na­rios de cre­ci­miento poten­cial. Aun así hay que mati­zar que los nue­vos están­da­res edi­fi­ca­to­rios han supuesto que la rela­ción de metros cua­dra­dos por plaza se dupli­que (de 30m³/plaza a 60m²/plaza), lo que supone un menor número de esta­ble­ci­mien­tos, pero más amplios.

En segundo lugar, el fomento de la oferta com­ple­men­ta­ria de ocio se ha tra­du­cido en la implan­ta­ción de nue­vas infra­es­truc­tu­ras, des­ta­cando por su número y exten­sión los cam­pos de golf , pasando de los 8 exis­ten­tes en 1998 a los 24 actua­les, vin­cu­la­dos con impor­tan­tes pro­yec­tos inmobiliarios.

Por último, siendo el más impor­tante de todos ellos, el uso resi­den­cial ha pro­ta­go­ni­zado el pro­ceso de urba­ni­za­ción, supo­niendo el 40,4% del espa­cio ocu­pado entre 1998 y 2009 en las prin­ci­pa­les áreas turís­ti­cas de Cana­rias, muy por encima de la oferta alo­ja­tiva y com­ple­men­ta­ria turística.

Para­dó­ji­ca­mente, el cre­ci­miento y trans­for­ma­ción de los espa­cios urbano-turísticos de Cana­rias no ha venido de la mano de usos con­tro­la­dos por la polí­tica turís­tica, sino por uno al mar­gen de la misma y en con­tra de sus obje­ti­vos. El uso resi­den­cial, lejos de ser con­te­nido, se ha visto incen­ti­vado por la recon­ver­sión de pro­yec­tos ini­cial­mente turís­ti­cos en resi­den­cia­les y su vin­cu­la­ción con infra­es­truc­tu­ras turís­tica, como son los cam­pos de golf, incum­pliendo con el obje­tivo de espe­cia­li­zar estos ámbi­tos en el uso turístico.

Con todo ello, aun­que el actual cam­bio de ciclo ha modi­fi­cado el con­texto socio-económico, redu­ciendo la pre­sión de nue­vos pro­yec­tos inmo­bi­lia­rios sobre lo turís­tico, los cam­bios en la demanda y el auge del alqui­ler vaca­cio­nal, sus­ten­tado por el impor­tante peso del uso resi­den­cial en estos ámbi­tos, plan­tea una nueva pro­ble­má­tica de difí­cil reso­lu­ción. Por ello, ante una com­pleja y, hasta el momento, infruc­tuosa dife­ren­cia­ción física de usos, cabe plan­tear un modelo turís­tico en el que ambos sean considerados.

Para mayor infor­ma­ción:

GARCÍA CRUZ, Juan Israel. El aná­li­sis del impacto terri­to­rial del ter­cer boom turís­tico de Cana­rias (España) a tra­vés de la apli­ca­ción de un sis­tema de infor­ma­ción geo­grá­fica (SIG). Cua­der­nos de Turismo, 2015, nº 36, p. 219–245. <http://revistas.um.es/turismo/article/view/230971/178891>

Juan Israel Gar­cía Cruz es pro­fe­sor de la Escuela de Turismo de Santa Cruz de Tenerife.

Ficha biblio­grá­fica:

GARCÍA CRUZ, Juan Israel. El impacto terri­to­rial del ter­cer boom turístico-inmobiliario de Cana­rias y sus efec­tos en la coexis­ten­cia de usos turís­ti­cos y resi­den­cia­les. Geo­cri­tiQ. 10 de enero de 2016, nº 194. [ISSN: 2385–5096]. <http://www.geocritiq.com/2016/01/el-impacto-territorial-del-tercer-boom-turistico-inmobiliario-de-canarias-y-sus-efectos-en-la-coexistencia-de-usos-turisticos-y-residenciales>

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